不動産関係税金         戻る 



● 一般短期譲渡所得税

[1] 一般の譲渡

①一般の譲渡とは、居住用3,000万特別控除・居住用定率  分離課税・居住用買換・交換等の税法上の特例に該当しない場  合をいいます。 ②具体的には、店舗・貸家・アパート・貸マンション等で事業  用買換・交換等の特例を受けない場合、及び別荘等を譲渡した  場合です。 ③一般譲渡は、所有期間によって長期譲渡と短期譲渡に区分さ  れます。 (イ) 一般長期譲渡所得~譲渡した年の1月1日において所有期間    が5年超 (ロ) 一般短期譲渡所得~譲渡した年の1月1日において所有期間    が5年以下  [平成21年4月1日現在法令等]  譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を  売った時の税額の計算は以下のようになります。 1 課税短期譲渡所得金額の計算   課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)                        -特別控除 2 税額の計算   譲渡した場合の税額の計算は下記のように行ないます。   所得税=課税短期譲渡所得金額×30%   復興特別所得税=所得税×2.1%   住民税=課税短期譲渡所得金額×9%   平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の  基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することに  なります。

(1) 譲渡価額

 土地や建物の売却代金などをいいます。

(2) 取得費

 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料  などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費設備  費などを加えた合計額をいいます。尚、建物の取得費は、所有  期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。又、土地  や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額  の5%よりも少ない時は、譲渡価額の 5%を取得費(概算取得費  )とすることが出来ます。 1 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます  。)した時に収めた登録免許税(登記費用も含みます)、不動産  取得税、特別土地保有税、印紙税 尚、業務の用に供される資  産の場合には、これらの税金は取得費には含まれません。 2 借主がいる土地や建物を購入する時に、借主を立退きさせる為  に支払った立退き料 3 土地の埋立てや土盛り、地均しをする為に支払った造成費用。 4 土地の測量費 5 所有権などを確保する為に要した訴訟費用  これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、  紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでに支  払った訴訟費用のことをいいます。尚、相続財産である土地を  遺産分割する為に支払った訴訟費用等は取得費になりません。 6 建物付の土地を購入して、その後1年以内に建物を取り壊した  時の建物の購入代金や取り壊しの費用。 7 土地や建物を購入する為に借り入れた資金の利子の内、その土  地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の  利子。 8 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件  を取得することとした場合に支出する違約金。 ○ 取得費  ①土地・建物の購入代金 ②建物建築請負代金 ③購入時仲介手数料 ④購入時の契約書の印紙代 ⑤購入時の登記費用 ⑥不動産取得税 ⑦特別土地保有税 ⑧購入時立ち退き料 ⑨土地造成費用 ⑩建物取り壊し費用 ⑪使用開始前の借入金利息 ⑫借入金に伴う抵当権設定登記費用・保険料 ⑬契約解除に伴い支出する解約違約金 ⑭借地の更新料・増改築承諾料 ⑮建物の増改築代金 ⑯所有権を確保する為に要した訴訟費用・和解金・弁護士費用 ⑰代償分割により取得した土地・建物の取得時の時価 ⑱離婚の財産分与により取得した土地・建物の取得時の時価 ⑲申告期限後3年以内に譲渡した場合の相続税 ⑳その他、取得関連費用      ※建物の取得費は購入代金等より償却費相当額を控除した金額  です。 ※業務用の場合、④⑤⑥⑦⑫⑬⑯で必要経費に算入したものは取  得費より除かれます。 ※更地を駐車場とする為の整地費用・アスファルト舗装等は土地  改良ではないので構築物となり、減価償却の対象となります。

(3) 譲渡費用

 土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測  量費、売買契約書の印紙代、売却する時に借家人などに支払っ  た立退料、建物を取り壊して土地を売る場合の取り壊し費用な  どです。 1 土地や建物を売る為に支払った仲介手数料など 2 印紙税で売主が負担したもの。 3 家屋を売る為、借家人に家屋を明け渡してもらう時に支払う立  退き料 4 土地などを売る為にその上の建物を取り壊した時の取り壊し費  用とその建物の損失額 5 更に有利な条件で売る為に支払った違約金  これは土地などを売る契約をした後、その土地などを他へ高い  価額で売却する為、最初の契約者に支払った違約金のことです。 6 借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払った名義書え  換料このように、譲渡費用とは売る為に直接かかった費用をい  います。したがって、修繕費や固定資産税などその資産の特例  や管理の為にかかった費用、売った代金の取立ての為の費用な  どは譲渡費用にはなりません。 ○ 譲渡費用  ①売却時の仲介手数料 ②売却時の契約書の印紙代 ③売却時の登記費用(登録免許税、司法書士・測量士土地家屋調  査士等の手数料、分筆費用) ④譲渡の為に支払った立退料 ⑤土地を売却する為に取り壊した建物の取り壊し費用 ⑥売却契約締結時に更に有利な条件で他に売却する為に支出する  解約違約金 ⑦譲渡の為の引き家費用⑧その他譲渡関連費用 ※固定資産税、都市計画税等の維持・管理に要した費用は譲渡費  用にはなりません。

(4) 特別控除

 制度の概要  土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として  特別控除が受けられる場合あります。  譲渡の種類とその特別控除額は次の通りです。 1 公共事業などの為に土地建物を売った場合の5,000万円の特別  控除の特例 2 マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除  の特例 3 特定土地区画整理事業などの為に土地を売った場合の2,000万円  の特別控除の特例 4 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円  の特別控除の特例 5 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した  場合の1,000万円の特別控除の特例 6 農地保有の合理化などの為に土地を売った場合の800万円の特別  控除の特例

 注意事項

1 それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。 2 特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万  円が限度となります。 3 5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記の1から6  の特例の順に行います。 (措法33の4、34、34の2、34の3、35、35の2、36、措令24の4、                         措通36の1)  マイホームを売ったときの軽減税率の特例  [平成21年4月1日現在法令等]  自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要  件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合より  も低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることが出来ます  。この軽減税率の特例を受けるには、次の五つの要件すべてに  当てはまることが必要です。 1 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともに  その敷地を売ること。 2 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がとも  に10年を超えていること。 3 売った年の前年及び前前年にこの特例を受けていないこと。 4 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例  など他の特例を受けていないこと。 ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特  例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。  マイホームを売ったときの軽減税率

 課税長期譲渡所得金額 (A)税 額
 6,000万円以下 A ×10 %
 6,000万円超 (Aー6,000万円)×15 %+600万円

 注意事項

 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。  課税長期譲渡所得金額 =土地建物を売った収入金額 ー             (取得費 + 譲渡費用) ー 特別控除  この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。  確定申告の際に必要となること 1 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書 2 マイホームを売った日から2カ月経過した後に交付を受けた除  票住民票の写し、又は住民票の写し。この除票住民票の写し、  又は住民票の写しはマイホームを売った所在地を管轄する市区  町村から交付を受けてください。 ● 課税短期譲渡所得=譲渡代金 -(取得費 + 譲渡費用) ○ 短期保有物件とは譲渡した年の1月1日において、   その保有期間が  5年以下の物権をいいます。 ○ 税額計算方式 [1]課税短期譲渡所得金額 ×            (所得税率 40%+住民税率 12%) A(課税総所得金額+課税短期譲渡所得金額-500千円)                 ×所得税及び住民税の税率 B 課税総所得金額×所得税及び住民税の税率 [2](A-B)×110%  税額は上記により[1][2]の所得税、住民税をそれぞれ  計算し、多い金額の合計となります。